FAQ contratti di affittoIn questa sezione sono riportate le FAQ, le domande più frequenti in materia di locazione: dalle tipologie di contratti di affitto e gli obblighi previsti dalla normativa agli sgravi fiscali in caso di contratti di locazione a canone concordato (secondo l’Accordo territoriale della Città di Torino).

Per maggiori informazioni sulle FAQ o dubbi sui contratti di affitto potete scrivere a info@stessopiano.it

1- Che cos’è il contratto di locazione e quali sono le tipologie a norma di legge?

Il contratto di locazione è un accordo scritto tra il proprietario di casa e uno o più inquilini.
All’interno del progetto StessoPiano, i contratti di locazione coinvolgono sempre due o più coabitanti, tra i 18 e i 35 anni.
La Legge 431/1998 stabilisce che il contratto di locazione di immobili adibiti ad abitazioni può essere solo di due tipi:

– a canone libero (art. 2 comma 1, L. 431/98)
In questa tipologia di contratto, il proprietario e i conduttori si accordano sull’ammontare del canone di locazione e sulle altre condizioni di locazione. La durata deve essere di 4 anni, rinnovabile automaticamente per altri 4.
– a canone concordato (detto anche convenzionato o agevolato)
Sono tre le tipologie di contratto a canone concordato:
– i contratti ad uso transitorio, da 1 a 18 mesi (art. 5 comma 1, L. 431/98)
– i contratti ad uso transitorio per studenti universitari, da 6 a 36 mesi (art. 5 comma 2, L. 431/98)
– i contratti di 3 anni rinnovabile di 2 anni, o 4 anni più 2, 5 anni più 2, 6 anni più 2 (art. 2 comma 3, L. 431/98)

Per queste tipologie di contratto, il canone corrispettivo è regolato dall’Accordo territoriale della Città di Torino, stipulato tra le organizzazioni dei proprietari, quelle degli inquilini e la Città.

A fronte di un canone che è generalmente inferiore ai prezzi di mercato, la legge stabilisce vantaggi fiscali al proprietario e all’inquilino.

2 – Che cosa significa “registrare un contratto”? E’ obbligatorio?

Tutti i contratti di locazione di casa devono essere obbligatoriamente registrati dal proprietario (o dai conduttori) presso l’Agenzia delle Entrate, qualunque sia l’ammontare del canone pattuito.

Il contratto va registrato entro 30 giorni dalla data di firma o dalla sua decorrenza (se anteriore).

Per le locazioni fra privati di immobili abitativi, locati a uso abitativo, c’è anche la possibilità di optare per un regime facoltativo: la cedolare secca, che prevede il versamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef, delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile), nonché delle imposte di registro e di bollo, ordinariamente dovute sul contratto di locazione.

Ogni informazione sulle modalità di registrazione è reperibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate, ente presso cui si effettua la registrazione.

3 - Che cos’è la cedolare secca?

In alternativa al regime normativo ordinario previsto dalla Legge 431/98, il proprietario può optare per il regime alternativo cosiddetto della “cedolare secca” (art. 3 Dlgs. 23/2011):

Nel caso di un contratto a libero mercato e del contratto transitorio (1-18 mesi) si applica l’aliquota del 21%

Nel caso delle altre due tipologie di contratto convenzionato (3+2 e transitorio per studenti universitari), si applica l’aliquota unica ridotta al 10% sul reddito derivante dal canone.

Tale imposta è sostitutiva di:
– Irpef e relative addizionali;
– imposta di registro;
– imposta di bollo.

Per chiarimenti e per maggiori informazioni si rimanda a:
– Guida “Fisco e casa: le locazioni” (aggiornamento gennaio 2015)
– calcolatore della “cedolare secca” su Il Sole 24 ore 

4 - Quali sono i vantaggi fiscali per il proprietario per ciascuna tipologia di contratto di locazione?

contratti ad uso transitorio per studenti universitari e i contratti di 3 anni + 2 godono delle seguenti agevolazioni fiscali:
– riduzione dell’Imu: in sostituzione dell’aliquota prevista per i contratti a mercato libero pari all’10,6 (per mille) del valore della rendita catastale, viene applicata un’aliquota ridotta pari al 4,31 (per mille) ;
– riduzione dell’Irpef: ai fini della dichiarazione dei redditi, il reddito imponibile per il proprietario è ulteriormente ridotto del 30% rispetto ai contratti di mercato libero;
– riduzione dell’imposta di registro: è calcolata solo sul 70% del canone annuo (tuttavia, durante il primo anno, l’imposta non può essere inferiore ad € 67 a causa della franchigia prevista per legge).

contratti transitori (1-18 mesi) godono di una riduzione dell’Imu dal 10,60 (per mille) al 7,91 (per mille).

Per le unità immobiliari già locate con contratti a canone libero (4 anni + 4) possono godere di una riduzione dell’Imu al 9,60 (per mille) in caso di riduzione del canone annuo tra il 10 e il 20%. L’aliquota scende al 8,60 (per mille) in caso di riduzione superiore al 20%.

Per maggiori informazioni sulle detrazioni Imu (2016):

www.comune.torino.it/tasse/iuc/imu-16/calcolo-imu-e-pagamento-dellimposta-imu-2016.shtml

www.comune.torino.it/tasse/bm~doc/201601831_1_tc-2.pdf

Per sapere a chi compete Imu, Tasi, Tarsi: www.comune.torino.it/tasse/bm~doc/tabella_iuc_2016.pdf

5 - Posso spostare la residenza nell’appartamento locato se firmo un contratto ad uso transitorio?

No. I contratti ad uso transitorio sono nati per rispondere all’esigenza di chi per un periodo limitato e per motivi di studio o di lavoro ha bisogno di locare un immobile ad uso abitativo. Non è quindi possibile spostare la residenza, perché verrebbe meno, la transitorietà della locazione.

6 - Nei contratti 3+2 è obbligatorio spostare la residenza?

Sì. L’Accordo territoriale prevede agevolazioni fiscali per il proprietario che decide di stipulare un contratto di locazione 3+2, ma solo se l’inquilino sposta la residenza nell’immobile locato e la rende sua dimora principale.

7 - Esistono delle agevolazioni fiscali anche per gli inquilini?

Per gli inquilini, sia studenti che lavoratori, esistono delle agevolazioni in base al reddito e alle tipologie di contratto. Per sapere se ne hai diritto, vai alla pag. 19 della Guida “Fisco e casa: Le locazioni” dell’Agenzia delle Entrate o rivolgiti al tuo commercialista o consulente in materia fiscale.

8 - Quali garanzie ha il proprietario che concede in locazione un immobile?

Prima di consegnare le chiavi dell’alloggio, il proprietario di casa richiede generalmente la consegna di una somma di denaro, il deposito cauzione, che non può superare tre mensilità, che potrà essere usata per coprire eventuali danni causati dall’inquilino. La cauzione viene affidata in deposito e matura degli interessi, che spettano di diritto agli inquilini.

In aggiunta a questa garanzia prevista dalla legge, il progetto StessoPiano mette a disposizione dei proprietari un Fondo di Garanzia.

9 - Si può recedere dal contratto di locazione prima della scadenza?

L’inquilino può recedere dal contratto dandone comunicazione entro i termini previsti dal contratto tramite raccomandata A/R al proprietario.

Il proprietario può comunicare il mancato rinnovo per gli anni successivi alla prima scadenza, ma solo per determinate ragioni:

– se ha bisogno dell’appartamento per sè o per i propri famigliari fino al secondo grado (fratelli/sorelle, genitori, figli, nonni);
– se l’inquilino ha a disposizione un altro alloggio adeguato nello stesso comune o se il proprietario mette a disposizione un altro alloggio idoneo;
– se vende l’alloggio;
– se deve effettuare grosse ristrutturazioni;
– se l’inquilino lascia l’alloggio vuoto per lunghi periodi senza giustificato motivo.

Naturalmente il proprietario, in caso di morosità dell’inquilino, potrà ottenere lo sfratto ed il decreto ingiuntivo per i canoni non versati.

Anche in caso di interruzione del contratto di locazione è necessario fare le dovute comunicazioni all’Agenzia delle Entrate.

10 - Che cos’è la cessione del contratto?

La cessione del contratto è il cambio di uno o più conduttori in un contratto che è ancora valido. Nel caso della coabitazione si parla anche di “subentro”.

Se uno degli inquilini decide di lasciare l’appartamento che sta locando prima della scadenza, può “cedere” il contratto ad un’altra persona.

In questo caso chi subentra nell’appartamento diventa a tutti gli effetti intestatario del contratto già esistente e non può cambiarlo. La durata del contratto non riparte dalla data di cessione, ma rimane quella inizialmente pattuita e indicata nel contratto.

Anche la cessione di contratto deve essere registrata all’Agenzia delle Entrate dove è stato registrato il contratto.

11 - Che cos’è la comunicazione in Questura?

La comunicazione di ospitalità è prevista dall’art. 7 del Decreto Legislativo 25 lugloo 1998 nr. 286: “Chiunque, a qualsiasi titolo, dà alloggio ovvero ospita uno straniero o apolide, anche se parente o affine, o
lo assume per qualsiasi causa alle proprie dipendenze ovvero cede allo stesso la proprietà o il godimento di
beni immobili, rustici o urbani posti sul territorio dello Stato, è tenuto a darne comunicazione scritta, entro 48
ore, all’Autorità locale di pubblica sicurezza. Le violazioni delle disposizioni di cui al presente articolo sono
soggette alla sanzione amministrativa del pagamento di una somma da 160 a 1.100 €.”

Per i cittadini italiani e comunitari l’obbligo è stato sostanzialmente assorbito dalla registrazione dei contratti, resta invece obbligatoria per i cittadini stranieri extra comunitari e va effettuata entro 48 ore dalla consegna.

Per scaricare il modulo

Per maggiori informazioni: www.poliziadistato.it

12 - A chi compete la Tassa rifiuti?

La Tassa rifiuti è di competenza dall’occupante dell’appartamento, per cui dei conduttori in caso di locazione.
Se i conduttori richiedono la residenza anagrafica nell’appartamento locato, la richiesta di  nuova iscrizione all’Ufficio tributi viene consegnata insieme alla richiesta di cambio di indirizzo.
Nel caso di contratti ad uso transitorio, è invece competenza dei coabitanti inoltrare la richiesta via email all’ufficio competente utilizzando il modulo di richiesta di “nuova iscrizione”: via email a tassarifiuti@comune.torino.it o utilizzando la Pec tributi@cert.comune.torino.it (allegare copia del documento di identità).
Per maggiori informazioni e per chiarimenti sulla propria situazione, suggeriamo di contattare direttamente l’Ufficio tassa rifiuti o telefonando al numero 011.01124853 (con ricerca automatica) dal lunedì al venerdì dalle 8 alle 18; il sabato dalle 8 alle 13.

Imposta unica comunale (IUC), divisione delle competenze su IMU, Tasi e Tari tra locatore e conduttori: http://www.comune.torino.it/tasse/iuc/tari/modalit-calcolo.shtml

13 - Che cos’è il modello 8bis?

Il modello 8bis (scarica il modello) è un allegato che accompagna la dichiarazione Imu, nell’anno in cui vi sono delle variazioni di destinazione dell’Immobile per cui è prevista una variazione dell’aliquota IMU/TASI da applicare. Se non si manifestano le condizioni per le applicazioni di aliquote agevolate non è necessario effettuare alcuna denuncia Imu né tantomeno presentare il modello 8bis. In particolare, se si concede in locazione un immobile a titolo di abitazione principale alle condizioni stabilite da accordi territoriali in vigore ai sensi della L. 431/98 art. 2 comma 3 (contratto 3+2) e art. 5 comma 2 (contratto transitorio per studenti universitari) (Regolamento IMU art. 4 comma 1), va indicato nel modello 8bis il codice aliquota “N” e si ha l’obbligo di allegare il contratto di locazione con ricevuta di presentazione all’Agenzia delle Entrate e il documento d’identità del dichiarante.
Tale comunicazione va fatta a cura del proprietario al Comune di appartenenza dell’Immobile, nella fattispecie di Torino, mediante le seguenti modalità:

– presso la divisione “Tasse e tributi” in corso Racconigi 49, Torino;
– con posta semplice all’indirizzo di cui sopra;
– via fax al numero: 011.4433835;
–  con posta certificata all’indirizzo: tributi@cert.comune.torino.it
Il modulo va consegnato anche ai coabitanti, anche a mano, facendosi sottoscrivere la ricevuta dal medesimo.

Da quest’anno per coloro che nel 2016 usufruiscono di aliquote agevolate, il modello 8 bis deve essere presentato entro il termine del versamento del saldo IMU (Regolamento IMU art. 8 bis comma 2), ossia il 16 dicembre 2016, vale a dire nello stesso anno fiscale di riferimento.
Qui trovate la pagina del sito del Comune di Torino con i riferimenti e la modulistica: www.comune.torino.it/tasse/iuc/imu-16/
Vi invitiamo a contattare i vostri consulenti o l’ufficio competente per maggiori informazioni.
Info: www.comune.torino.it/tasse/imu/presentazione-3.shtml

14 - E’ possibile parcheggiare le biciclette nei cortili condominiali?

Nel febbraio 2001, il Consiglio Comunale ha approvato la modifica del Regolamento edilizio e del Regolamento di igiene, per consentire il parcheggio della propria bicicletta nei cortili dei condomini.
Invitiamo a leggere l’informativa in merito e contattare l’Ufficio biciclette del Comune di Torino o l’amministratore del proprio condominio per chiarimenti e approfondimenti.

Info: http://www.comune.torino.it/ambiente/bm~doc/bici_cortile-2.pdf